第108章 房产项目（四）

傍晚六点。

交通银行黄浦支行。

王健坐在真皮沙发上。

手中的搪瓷杯，与客户经理的瓷杯轻轻相碰。

这只搪瓷杯是1988年预售处被摔碎的那批。

后来被他捡回来继续用，杯底“精益筑家”的烫金字已有些模糊。

“王总，您这次申请的800万流动资金贷款，需要提供新的抵押物。”

客户经理陈先生推了推金边眼镜。

目光扫过王健递来的资料。

他接着说道：

“青石镇的商铺评估价1200万，已抵押80％。”

“陆家嘴项目的在建工程估值5000万，但未封顶，按规定只能抵押50％。”

王健放下茶杯。

手指划过资料里的“预售回款证明”。

“我们的预售率刚过50％，下个月就能拿到商品房预售许可证。”

“到时候可以用未来收益权做担保吗？”

他想起在深圳看到的“楼花抵押”模式。

虽然内地还未完全放开，但已有试点案例。

“深圳的开发商用预售合同就能拿到贷款。”

“我们的项目在陆家嘴，地段不比他们差。”

“预售许可证下来后，可以尝试用应收账款质押。”

陈先生沉吟片刻，解释道：

“不过需要贵公司提供更详细的资金流向计划。”

他翻开王健带来的《高周转模式可行性报告》。

里面用流程图，展示了“拿地-开工-预售-回款”的资金循环。

红色箭头标注“施工分包缩短工期40％”。

“您提到的施工分包模式，确实能加快进度，但风险也相应增加。”

他解释道：

“如果分包队伍延误工期，预售节点跟不上，资金链就会断裂。”

“去年就有开发商因为分包纠纷，导致资金链断裂，项目烂尾。”

“所以我们选择的都是有资质的国企施工队。”

王健知道这位陈经理的担心，不过他早就准备好了材料。

他从资料袋里，掏出与上海建工四建的合作意向书。

“这是我们合作的意向书。”

王健介绍道：

“第9条写着“工期延误每日扣1％工程款，累计超过10天可终止合同”。

“还有拟签的合同，我们的质检组直接进驻他们的搅拌站。”

“每车混凝土都要抽检，他们根本不敢偷工减料。”

他忽然笑了。

指节敲了敲，意向书上的“质量条款”，接着说道：

“再说了，我们还有业主监督。”

“每个周末开放工地，购房者可以亲眼看着自己的房子怎么盖起来，这种监督比任何监理都有效。”

......

离开银行时，暮色已染黄浦江。

王健站在外滩观景台。

看着浦东方向零星亮起的灯光，那是精益置业的陆家嘴项目工地.

探照灯在夜空中划出银色轨迹.

某栋楼顶的“精益筑家”霓虹灯正在调试，红色灯光映亮了半边天。

“王总，浦东大道的消息出来了。”

李婷打来电话道：

“挂牌公告显示，起拍价2800万，竞拍时间5月10日，保证金560万（按起拍价20％计算）。”

“暂时调用服装方面的资料，你和方女士联系一下。”

他回复道：

“另外，通知设计院，连夜出两套方案。”

“一套按35％绿地率做高端社区，一套按最低标准做刚需住宅，竞拍时根据对手策略切换。”

“广州家电厂的呢？”

李婷接着说道：

“那边的资金最近比较充裕。”

“不行。”

王健解释道：

“我已经和张文渊保证过，要预留他们的研发资金。”

“这笔钱坚决不能动。”

......

次日清晨。

陆家嘴工地的施工班前会上。

郑涛的安全帽，在阳光下泛着哑光。

他站在，临时搭建的讲台上。

身后的黑板，用红漆写着“质量即生命”五个大字。

旁边贴着上个月，因混凝土坍落度不达标，被报废的20方混凝土照片。

地面上还留着，当时的清理痕迹。

“从今天起，上海建工四建的三个班组正式入驻。”

他敲了敲手中的《分包管理办法》，纸页在晨风中哗哗作响。

“但丑话说在前头，你们的每一道工序，都要经过我们的质检组验收。”

“混凝土浇筑必须全程录像，钢筋绑扎间距误差不能超过5毫米。”

“保护层厚度必须达到35毫米，比国家标准多5毫米。”

台下传来一阵低语。

四建的班组长，老张挠了挠头。

“郑工，我们在上海盖了十年楼，还没见过这么严的规矩。”

他抱怨道：

“就说这保护层厚度，国家标准是30毫米，你们要求35。”

“每平米得多用2公斤钢筋，成本增加不少啊。”

郑涛走下讲台，来到老张面前。

从工具包，掏出钢筋保护层检测仪。

“去年我们在陆家嘴打桩，遇到暗河砂层，地下水位高，腐蚀性强。”

他解释道：

“如果保护层只有30毫米，钢筋表面的钝化膜五年就会被破坏，开始锈蚀。”

他指了指远处正在施工的10号楼。

工人们正在进行钢筋绑扎，每根钢筋都用扎丝按20厘米间距固定。

“你们现在盖的房子，将来住的是拖家带口的老百姓。”

“有刚结婚的小夫妻，有带孩子的老人，还有拄着拐杖的老人。”

他的声音突然低沉，问道：

“你想让他们十年后发现墙面裂缝，住着提心吊胆吗？”

“你想让我们的房子，成为别人嘴里的‘豆腐渣工程’吗？”

老张沉默了。

想起自己去年参与的某项目。

因保护层不足导致业主投诉，最后被主管部门通报批评，班组整整三个月接不到活。

郑涛趁热打铁。

“这样，今天下午带你们去参观我们的质量追溯展厅。”

他笑了笑，接着说道：

“让你们看看我们怎么处理不合格的钢材，怎么给每根钢筋做‘身份证’。”

“每根钢筋的炉号、检测报告、使用位置，都能在电脑上查到。”

他拍了拍老张的肩膀，继续道：

“放心，只要按我们的标准做，工程款结算比国企还及时。”

“王总说了，质量达标可以提前20天付款，比合同约定早一半时间。”

......

与此同时，外滩办公室里。

李婷正在核对，新地块的资金预算表。

计算器显示的数字，让她眉心紧蹙。

“拿地保证金560万，预付施工队备料款3600万（按45万平米建安成本10％计算）。”

“设计院方案费80万，地质勘探费50万……”

她咬着笔帽，叹着气道：

“高周转”模式就像一场精密的走钢丝，每一步都容不得差错。”

“小李，想什么呢？”

王健推门进来，腋下夹着，刚从地产局拿回的地块红线图。

他笑着说道：

“我刚和张科长通了电话，我们的配套方案打动了规划局。”

“他们愿意在竞拍时给我们‘民生配套加分’，相当于起拍价基础上优惠100万。”

他看见李婷脸上的忧虑。

忽然放软声音道：

“还记得1988年在预售处，陈大爷摔碎的那个玻璃杯吗？”

“当时我们连预售许可证都没有，只能靠一张嘴给老百姓承诺。”

“现在我们有了预售回款，有了施工经验，还有政府的支持，怕什么？”

李婷点头。

想起那个暴雨突至的下午。

王健举着流血的手掌向购房者承诺“开放工地参观日”。

后来真的每周六，带业主看施工，连混凝土试块，都让他们带走检测。

此刻看着对方西装上的褶皱。

她忽然意识到。

所谓的“高周转”，本质上是王健用个人信誉做杠杆。

在市场与政策之间寻找平衡。

用透明化施工和质量承诺，换取银行和购房者的信任。

......

5月9日，竞拍前一天。

精益置业的会议室，变成了临时作战室。

墙上挂满了，浦东大道地块的航拍图、地质报告、规划方案。

地面上.

用胶带贴出，地块的大致轮廓。

王健踩着“绿地”区域，向团队讲解竞拍策略。

“起拍价2800万，容积率3.5，计容建筑面积18.6万平米，折合楼面价1505元/平米。”

他指着贴在墙上的“竞品分析表”.

上面列着参与竞拍的五家公司，包括香港永盛、上海建工集团、本地房企华宇。

“香港永盛擅长高端住宅，可能会抢绿地率高的方案。”

“华宇主打刚需，可能压价抢地。”

“我们的资金上限是4000万。”

财务总监周明接着说道：

“我们的资金上限是4000万，即楼面价2150元/平米。”

“超过这个数，利润率将低于10％。”

他指了指黑板上的现金流模型显示，分析道：

“若以4000万拿地，资金链紧张度将达到85％。”

“我建议竞拍时重点突出我们的配套优势，争取政府加分，避免与香港永盛正面竞价。”

郑涛忽然指着地质报告上的“流沙层”标注，分析道：

“如果拿到地，建议先做三个月的地质预处理，采用水泥搅拌桩加固。”

“虽然增加120万成本，但能减少后期桩基施工的风险，预计缩短工期20天。”

他想起陆家嘴项目，因暗河砂层导致的工期延误。

当时多花了300万成本，却赢得了“质量过硬”的口碑。

“前期多投入，后期省时间，时间就是金钱。”

王健点头，在白板上写下“质量优先于速度”。

他解释道：

“高周转不是牺牲质量赶工期，是用科学管理缩短无效时间。”

“比如地质预处理，看似多花三个月，实则避免了中途停工整改的风险。”

他掏出在香港买的电子计时器，设定30秒倒计时。

他提醒道：

“明天竞拍现场，每轮加价间隔控制在30秒内，不给对手思考时间。”

“如果香港永盛加价到3500万以上，我们就切换刚需方案，主打性价比。”